Uutta kaupunkia ja yhteisiä muistoja

Senaatin tehtävä on myydä valtiokäytöstä vapautuneet kiinteistöt uuteen käyttöön. Kaikki tarpeettomiksi jääneet tontit ja kiinteistöt eivät kuitenkaan sovi myyntiin sellaisinaan. Silloin mukaan astuu kiinteistökehitysryhmä, jonka osaamista on luotsata kohteet uuteen elämään.

Kehitettävien myyntikohteiden osuus Senaatin kiinteistömyynnistä on määrällisesti pieni, mutta euromääräisesti suuri.

”Teemme kiinteistökehittämistä alueilla, joilla kysyntä on suurinta ja tulevaisuuden näkymät selkeitä. Lukumääräisesti kaikista Senaatin tekemistä kaupoista noin 20 prosenttia on suuria, mutta myyntituloistamme ne tuovat 80 prosenttia”, kiinteistökehitysryhmän päällikkö Elias Rainio kertoo.

Isot hankkeet kestävät vuosia

Tällä hetkellä Senaatilla on isoja kiinteistökehityshankkeita muun muassa Tampereen Hervannassa, Helsingissä Kumpulan kampusalueella sekä Espoon Otaniemen kampuksella. Oulun asemanseudusta järjestettiin arkkitehtuurikilpailu viisi vuotta sitten, ja nyt alueen uudistamiselle etsitään toteuttajaa.

Asemaseutujen kehittämisestä tuli ketterämpää, kun 22 asemaseudun omistusta keskitettiin vuonna 2019 Senaatin Asema-alueet Oy:lle. Niiden kehittämistä tehdään yhteistyössä kaupunkien ja kuntien kanssa.

”Asema-alueet ovat sijaintinsa ja näkyvyytensä takia paikkakuntien käyntikortteja. Ne ovat merkittävä mahdollisuus kasvattaa kaupunkien keskustoja ikään kuin sisäänpäin. Esimerkiksi Riihimäki on aikoinaan syntynyt juuri asematoiminnon ympärille, mutta sadassa vuodessa asetelma on kääntynyt päinvastoin. On aika aktivoida alue uudestaan”, Elias Rainio sanoo.

Kaavaprosessien, mahdollisten valitusten ja kilpailutusten takia kehittäminen on usein vuosien prosessi. Keski-Pasilan uudistaminen alkoi jo vuosituhannen vaihteessa. Nyt alueelle on noussut vetovoimainen Tripla ja asuinkortteleita, mutta menee vielä noin kymmenen vuotta ennen kuin koko Keski-Pasila on Senaatin osalta valmis.

”Kun astuu Triplan pääovista ulos, eteen avautuu kymmenkunta hehtaaria tyhjää, kaavoittamatonta sorakenttää Helsingin keskeisimmällä paikalla. Toivottavasti Keski-Pasila saadaan rakentumaan torni kerrallaan. Vuodenvaihteessa ratkenneessa kilpailussa keskitornialueen toteuttajaksi valittiin Varma, jonka kanssa olemme jo solmineet esisopimuksen.”

Kehittäminen vaatii yhteistyötä

Kiinteistökehittämistä ohjaa kaavoitus, joka on kaupunkien ja kuntien käsissä. Jos kehittäminen sitä vaatii, Senaatti hakee kaavamuutosta. Sitä seuraa useimmiten eri asiantuntijoiden, virastojen ja laitosten, konsulttien, rakennuttajien, asiakkaiden ja kansalaisten kuuleminen. Erilaisten markkinakartoitusten ja julkisten kyselytilaisuuksien avulla Senaatti selvittää, millaiselle kaavalle ja käytölle on kysyntää.

”Kaupunkilaisten kuuleminen on kaavoituksen DNA:ssa. Maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää perusteellista ja monivaiheista vuorovaikutusta kansalaisten kanssa. Järjestämme välillä itsekin asukastilaisuuksia, jotta kuulemme, mitä kansalaiset kaavahankkeelta haluavat”, Elias Rainio kertoo.

”Yksikkömme teettää vuosittain myös lukuisia luontoselvityksiä. Kartoitamme, onko alueella jotain erityisiä huomioitavia luontoarvoja. Se on tärkeä lähtökohta, kun kaavaa ryhdytään muokkaamaan.”

Elias Rainion mukaan päättäjät haluavat usein erilaisia vaihtoehtoja päätöksenteon tueksi. Kaavoitus onkin erilaisten toiveiden yhteensovittamista.

”Vaikka olemme läsnä koko Suomen kiinteistömarkkinoilla, paikalliset kaavoittajat tuntevat oman alueensa tarpeet parhaiten ja osaavat siten tehdä kaavan, joka tuottaa alueelle lisäarvoa. Pohdimme yhdessä, onko jokin tontti esimerkiksi järkevää säilyttää työpaikkakäytössä, kuten se valtion jäljiltä usein on, vai tuodaanko sinne kaupallista toimintaa tai asumista.”

Luopuminen on vastuullisuutta

Senaatin kiinteistökehityksen työtä ohjaavat yhteiskuntavastuu ja kestävän kehityksen edistäminen. Se tarkoittaa vastuuta ympäristöstä, kaupunkilaisten toimivasta arjesta sekä veronmaksajien rahoista.

”Kaavan tulee olla taloudellisesti kestävä ja toteuttamiskelpoinen. Kiinteistöihin sijoitettu pääoma pitää voida tarvittaessa myymällä tulouttaa takaisin valtiolle uuteen käyttöön. Valtion kiinteistöt ovat veronmaksajien omaisuutta.”

Monet valtion kiinteistöt ovat historiallisesti arvokkaita ja aikoinaan laadukkaasti rakennettuja. Käyttämättömän rakennuksen ylläpito tulee kalliiksi, ja tyhjien rakennusten lämmittäminen ei ole ekologisesti kestävää.

Ympäristövastuu liittyy olennaisesti myös kaupunkirakenteeseen sekä ihmisten ja tavaroiden liikkumiseen. Tiivistämällä kaupunkia voidaan hyödyntää olemassa olevaa katu-, sähkö- ja viemäriverkkoa sekä välttää turhaa rakentamista.

”Pyrimme kehittämään uutta sinne, missä on jo valmiiksi rakennettua ympäristöä ja hyvät joukkoliikenneyhteydet. Vaihtoehto olisi levittäytyä joka pellolle ja metsikköön, ja siten lisätä autoilua ja pysäköintialueiden tarvetta.”

Kaupunkien aarteet paljastuvat

Suljettujen alueiden avautuminen vaikuttaa kaupungin rakenteeseen. Näin käy esimerkiksi silloin, kun entisiä vankiloita tai varuskunta-alueita otetaan uuteen käyttöön.

”Turun Kakola oli kuin kielletty kaupunki mäen päällä. Nyt sieltä avautuu ihan uusia yhteyksiä kaupunginosien välille. Kaartin autokomppanian kortteli Helsingin Töölössä oli suljettua varuskunta-aluetta, ihan meren vieressä. Kun alue on nyt asuinkäytössä, tuntuu, että koko Merikannontien ympäristö on elävämpi”, Rainio kuvailee.

Kansallisomaisuuden hallitsijana Senaatilla on vastuu myös suomalaisten yhteisistä muistoista.

”Julkiset arvorakennukset ovat hirveän tärkeitä kaupunkilaisille. Jotta kansakunnan muistot säilyvät, meidän pitää löytää rakennuksille arvoisensa jatkokäyttö ja saada ikkunoihin uudestaan valot. Vaikka on ihanteellista, että rakennus säilyy vuosikymmenet alkuperäisessä käytössään, ei se aina ole mahdollista.”

”Ihmiset ovat saattaneet koko ikänsä pohtia, mitä tuossakin rakennuksessa on sisällä. On upeaa nähdä, kun he lopulta pääsevät sinne käymään ja arvoitus ratkeaa.”